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MODELLI INTERPRETATIVI DELLE DINAMICHE DEI MERCATI IMMOBILIARI URBANI

Lo studio si propone di caratterizzare e di implementare un modello utile all’interpretazione dell’andamento dei mercati immobiliari di tipo residenziale, così da ricostruire il trend mercantile per il segmento d’interesse. Ciò attingendo a banche dati istituzionali. Si propone, inoltre, di restituire analisi di scenario futuro, al fine di supportare le scelte di investimento sia per il property market che per l’asset market.Quando si considera il mercato immobiliare nel suo complesso, ci si riferisce ad un insieme di sottomercati differenti in base ad una pluralità di caratteristiche (localizzazione, infrastrutturazione, tipologia, qualità edilizia, ecc.). In termini disciplinari tali peculiarità vengono definite caratteristiche estrinseche e caratteristiche intrinseche degli immobili. Nonostante sia semplice descrivere un cespite e distinguerlo da altri, è estremamente complesso effettuare studi che abbiano validità assoluta. Il mercato immobiliare, infatti, tende a suddividersi in diversi segmenti la cui individuazione può seguire procedimenti deduttivi o induttivi. Ne deriva la necessità di disporre di dataset consistenti e articolati, rigorosi nei processi di rilevazione e possibilmente riferiti ad istanti temporali differenti quando si voglia percepire la dimensione dinamica dei fenomeni indagati.La ricerca va condotta in tre fasi. La prima concerne la selezione delle fonti dei dataset sopra indicati, il reperimento e l’esame della bibliografia nazionale ed internazionale che attiene in generale ai fattori che incidono sui meccanismi di scambio degli immobili urbani, nello specifico ai modelli in grado di spiegarne le logiche evolutive.Nella seconda fase, si vuole costruire una sintesi dei fattori tecnico-economici essenziali per spiegare la formazione del prezzo delle abitazioni e le corrispondenti oscillazioni temporali nel passato. Tali fattori possono ritenersi correttamente individuati laddove parametri di un modello, da definire sul piano metodologico e degli algoritmi costitutivi, in grado di interpretare i reali prezzi che si formano nelle interazioni domanda-offerta.Nella terza fase dello studio il modello va applicato a casi reali, così da verificarne la capacità interpretativa e previsionale. Quest’ultimo step permette altresì di constatare la concreta disponibilità e affidabilità dei dati messi a disposizione dalle fonti individuate.