Daniela MARRANI | Progetti

CRISI ECONOMICA E NUOVE TIPOLOGIE CONTRATTUALI

Il progetto si propone di analizzare la peculiare prassi contrattuale del “rent to buy”, con l’intento di evidenziarne la configurazione giuridica, le problematiche ad essa connesse e i relativi profili fiscali. Il gruppo di ricerca procederà, preliminarmente, con lo studio dell’attuale fenomeno della crisi del mercato immobiliare, al fine di verificare l’idoneità delle operazioni economiche in discorso a favorire la ripresa delle contrattazioni immobiliari. In particolare, si analizzerà il contenuto delle pattuizioni al fine di accertarne l’equilibrio e la legittimità del contenuto contrattuale con riferimento ai diritti e agli obblighi assunti dalle parti. Per quanto concerne l’oggetto del contratto in parola, rilevato che lo stesso può riguardare qualsiasi immobile: appartamenti, autorimesse, cantine, negozi, uffici, capannoni e negozi e, persino, terreni, la ricerca indagherà sulla possibilità di un contratto avente ad oggetto un immobile in costruzione, ciò sulla scorta del fatto che, per le imprese di costruzione, il rent to buy potrebbe rappresentare un valido strumento per pagare le rate del mutuo originariamente contratto per la costruzione.La ricerca procederà con l’analisi della qualificazione giuridica dell’operazione economica de quo, individuandone la sua causa in concreto, in modo tale da offrire una valida e coerente soluzione alle diverse problematiche ad essa connesse. Infatti, questo nuovo tipo contrattuale, ove il proprietario consegna fin da subito l’immobile al conduttore-futuro acquirente, il quale paga il canone e, dopo un certo periodo di tempo, il conduttore può decidere se acquistare il bene, detraendo dal prezzo una parte dei canoni pagati, presenta una serie di questioni che la ricerca si propone di affrontare. In primis, si analizzerà, previa analisi degli obblighi convenzionali a contrarre, la sussistenza di un eventuale obbligo del conduttore a comprare la casa dopo il periodo di locazione. Altra questione è quella concernente la tutela del proprietario in caso di mancato acquisto o di mancato pagamento dei canoni da parte del conduttore – futuro acquirente. Non si trascureranno, di converso, gli aspetti relativi alla tutela accordata al conduttore, quali trascrizione nei registri immobiliari del contratto di rent to buy, che consente al conduttore di acquistare il bene libero da ipoteche, pignoramenti, o altre pregiudizievoli, che emergano dopo la trascrizione del contratto in questione. Tutele queste indispensabili soprattutto in caso di fallimento del debitore. Altro aspetto oggetto di indagine sarà quello che concerne la facoltà di riservarsi la nomina di un terzo come in tutti i contratti preliminari e la possibilità di prevedere la cessione del contratto. Per quanto concerne gli aspetti fiscali, si distinguerà a seconda che a concedere il godimento, in vista della futura vendita, sia un privato o un’impresa, distinguendo inoltre tra imposte dirette (a carico del proprietario/venditore) ed indirette (a carico del conduttore/acquirente), muovendo dal presupposto che non c’è ancora una disciplina specifica sul piano tributario. In ogni caso, per valutare i vantaggi (o gli svantaggi) fiscali sarà necessario valutare la specifica posizione fiscale del venditore, facendo un’analisi economica e fiscale del singolo caso concreto. Si preciserà, inoltre, che: nel periodo del godimento (paragonabile alla locazione), le imposte legate al possesso dell’immobile sono a carico del proprietario, come in qualsiasi contratto di affitto; e che le spese di trascrizione del contratto nei registri immobiliari sono, invece, a carico dell’acquirente, come le spese ed imposte dovute per l’atto di compravendita dell’immobile.